http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/ 住宅ローンを比較する上でのコツを紹介します。 単純に金利の大小だけで住宅ローンを選択してはいけないのはご存知ですよね？ えっ？　知らない？ よく物件の広告に載ってる毎月返済額は将来的に変わる恐れがあることは知ってますよね？　え？　知らない？ 住宅ローンを比較検討する前に当サイトをご覧ください。 住宅ローンは金利タイプやサービス機能を踏まえて選択することが大切です。 金利が上がるかも！という煽動に屈してはいけません・・あなたにあった住宅ローンをじっくり検討してください。 ja Copyright 2008 Tue, 30 Sep 2008 22:42:37 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 住宅ローン金利優遇キャンペーンなどの広告が目立ちます。最優遇金利で、顧客をキャッチし、自らが提供する他商品への顧客拡大という戦略が見て取れます。 住宅ローンの金利優遇を受ける条件としてポピュラーなのが、その銀行の預金口座を作る、クレジットカードを作る、他の金融商品に申し込むなどです。住宅ローンだけでなく、他商品の営業拡大を目的として金利を下げるわけです。 １％優遇となると、かなり有利な商品に見えますが、住宅ローンの金利優遇はその住宅ローンが終了するまで続くものではないことをご存知でしたか？このことは、あまり大きい字で書いてはいません。最優遇金利をどでかく表示するあまり、小さく見えるのではなく、本当に小さい字で書いてあるのです。場合によってはそれらについての記載がない場合があります。 住宅ローン最優遇期間終了後の優遇金利はどの程度になるのか？また、その際の返済額は？ これらのことをしっかりチェックした上で、申し込まなければなりません。 金融知識の薄い素人を、最初だけお得な優遇金利の表示で吊り上げ、長くゆっくりと金利（つまり銀行の利益）を払ってくれるカモを、たくさん囲い込みたいと考えている銀行の思惑に乗ってはいけません 住宅ローンの金利優遇に騙されず、銀行のカモにならないために知っておきたい銀行のセオリー それは、「最優遇金利はでかく、都合の悪いことは小さく」です。 ５年、１０年で完済するなら別ですが、住宅ローンは長丁場の契約です。長期視点に立って、住宅ローン計画を考えなければなりません。住宅ローン金利優遇キャンペーンに安易に乗らないことが大切です。 ※注　住宅ローンの金利優遇が最終的には損をするということではありません。経済、金利の流動性に敏感で、その時その時の好条件を選択していくことができる知識をお持ちの方なら、キャンペーン金利を使い倒して、場合によっては借り換えるなどして、ローンに機動性を持たせる方法も当然考えられます。 http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09302242.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09302242.html 030住宅ローン金利比較 Tue, 30 Sep 2008 22:42:37 +0900 住宅ローン金利が上昇トレンドを示しています。 今買う方が良いのか？頭金をできる限り貯めたほうがよいのか？ これだけ住宅ローン金利が上昇の気配を示し、なおかつフラット３５の駆け込み需要が増加したとなると、１、２年後にと考えていたマイホーム購入を前倒ししたほうが良いのでは？という気になってきます。 フラット35の金利が1年間で0.6％ほどアップ 景気回復にともなって住宅ローン金利が上昇してきました。日銀が金融政策を変更したのは2006年3月と7月ですが、長期金利はそれより前の2005年秋ごろから上昇し始めています。長期金利に連動する住宅ローン金利も上昇基調が続いています。 たとえば長期固定金利のフラット35は2005年7月に最も金利が低くなり、平均金利が2.63％まで下がりました。その後は上昇傾向が続き、2006年4月以降は3％台前半で推移しています。2006年8月の平均金利は3.248％と、1年前より0.6％ほどアップしました。 これだけで、今後の住宅ローンの金利上昇を決定付ける根拠にはならないのですが、上昇の先行き感はぬぐえない状況にもあります。 そんな中、住宅ローンを早めに借りたほうがいいのか、頭金を貯めてから借りたほうがいいのかという問題が出てきます。 住宅ローンを借りるときは、頭金を多めに用意して借入額をなるべく少なくするのがよいとされています。ただ、今のような金利上昇期には、頭金を貯めているうちに金利が上がってしまい、かえって負担が重くなるケースも考えられるのです。 たとえば3,000万円を借りるケースで考えてみましょう。35年返済のフラット35で借りた場合の毎月返済額は11万8,000円ほどです。では1年後に100万円を貯め、借入額を2,900万円とした場合はどうなるか。仮に金利が0.5％上昇していたとすると、毎月返済額は12万円台にアップしてしまいます。さらに金利が1.0％上昇していたと仮定すると、返済額は13万円台にアップします。今買うのに比べて1万3,000円以上の負担増です。せっかく家賃を払いながら頭金を貯めても、金利の上昇で負担が増えてしまうのです。 ■今買う場合と頭金を100万円増やして1年後に買う場合の資金計画の比較 　　　　　　　　　　　借入額 返済期間 金利 毎月返済額 総返済額 　　　　　　　　　　　3000万円 35年 3.15％ 11万7981円 →4,955万円 １年後(金利0.5％上昇) 2900万円 35年 3.65％ 12万2388円 →5,140万円 １年後(金利1.0％上昇) 2900万円 35年 4.15％ 13万1027円 →5,503万円 ちなみに住宅ローンの金利は建物が完成して引き渡しを受ける時点の融資実行時に決まるケースが大半です。未完成マンションなどで建物の完成が1～2年先になるケースでは、今より金利が上がっている可能性が高いので、余裕のある資金計画が望まれます。 あくまで、こういう例も考えられるという一例です。今すぐ住宅ローンを組むことを推奨しているわけではありませんので、ご注意ください。 http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09291242.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09291242.html 030住宅ローン金利比較 Mon, 29 Sep 2008 12:42:06 +0900 「金利上昇の今こそ完全固定ローン」という情報は、はたして絶対か？ 住宅ローンは固定金利を選択することが、今や間違いのない選択であるかのような風潮が強く感じ取れる情勢です。住宅ローンで固定金利を謳う商品は、「３５年完全固定」「変わらない安心」とのフレーズで、大々的・戦略的に広告されています。 固定金利は、金利上昇局面では確かに有効な選択肢なのですが、経済の変動に追従しづらい、遊び・自由度の少ないカタブツになる可能性もあることを理解しておかなければいけません。 金利タイプ決定の基本原則は ・金利の上昇局面では「固定金利」中心 ・金利の下降局面では「変動金利」中心 です。フラット３５の利用者がここ最近、急に増えたのは、金利の先高感が顕在化したことによる結果です。まさに、上記基本原則にのっとった選択行動なのです。ということは逆に、金利が下がり続けていた時代には、当該原則からすると、長期固定金利は「タブー」だったことも分かります。下がり続ける金利を目先に、住宅ローン固定金利の功罪が、「過払いリスク」となって表面化したからです。 今後３０年にわたり、間違いなく金利が上昇するなら、住宅ローンは固定金利で決まりです。しかも長期の完全固定。ですが、上昇トレンドはあるものの、金利上昇が３５年続く保証はなく、様々な経済変動が予想される中、完全長期固定に待ったをかける意見も当然あります。 金利動向を常にウォッチングできる人で、最低でも週に1回くらいは長期金利の動きをチェックすることが苦にならない人であれば、固定金利特約期間の変更、変動から固定への切り替えなど、あまりコストがかからなくても条件変更ができて、その時点で金利水準の低いローン商品を選択することも可能でしょう。そして、その後の金利動向に合わせて機動的に対応していくのがベターだと考えることもできます。 ３５年先のことは誰にもわかりません。自分が払う金利は、変動する経済情勢にマッチさせ、その時点でのベストを選択していくという考え方も当然ありなわけです。 金利情勢などを注視する余裕などない、仮に結果的に利息の過払いがあっても、それは返済額が変わらないという安心を買った対価だと捉え、住宅ローンは固定金利で決まりという考えも当然ありでしょう。 要は、みんなが言っている、みんなが選んでいるという選択の仕方ではなく、一意見に流されず、自分に合うかどうかで決めることが大切なんですね。 http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09281141.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09281141.html 030住宅ローン金利比較 Sun, 28 Sep 2008 11:41:20 +0900 住宅ローンの金利の仕組みは為替、物価など、さまざまな経済情勢と密接に連動していて、一言では言い尽くせない仕組みがあります。住宅ローン金利の数字だけを見るのではなく、なぜ住宅ローンの金利が変わるのかをわかりやすく説明します。 金融機関が住宅ローンの金利を決める際、基準にしている金利があります。それは、金融機関や取り扱う商品によって異なり、「金利は～水準を基準」「～連動型」というように説明されています。 金融機関は、それぞれ基準にしている金利に経費・利益などを加味し、住宅ローンの金利を決めています。 住宅ローンの基準となる金利は主に3つ。「財政投融資貸付金利」「長期プライムレート」「短期プライムレート」です。 財政投融資貸付金利、いわゆる財投金利は簡単に言うと国の貸出金利です。 そもそも「財政投融資」とは、公共事業を行なう際に国がお金を融資することをいいます。その際に生じる金利が財政投融資貸付金利です。 住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）融資などの公的ローンは「財政投融資貸付金利」を基準に、民間ローンは「長期プライムレート」「短期プライムレート」を基準にした金利を適用しています。 よって、「長期プライムレート（長プラ）が上がったから住宅ローンも上がる」というように一般的に言われるわけです。 さらに突き詰めると、「財投金利」は「長期国債の流通利回り」、「長プラ」は「利付き金融債の流通利回り」、短プラは「公定歩合・短期金融市場の取引」の影響を受けます。 http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09272239.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09272239.html 030住宅ローン金利比較 Sat, 27 Sep 2008 22:39:48 +0900 住宅ローンの金利推移を考えて見ましょう。 長年続いた、低金利。これまでの住宅ローン金利推移をみると、３％でも高いと感じるのは自然なことかもしれません。でも、本当に高いのでしょうか？ バブル期以前の金利推移をご存知の方ならわかると思いますが、長年に渡って低金利が続いたのが、むしろ異常であり、長期的なスパンで住宅ローンの金利推移を予測すると、正常な状態に近づきつつあると見るべきでしょう。 2年、3年固定などでは、一時期1％を下回る金利が表示されていたこともありましたので、確かに３％でも高く感じるのはやむをえないかもしれません。しかし、住宅ローンは、目先の金利だけを追いかけるのではなく、長期的展望にたって慎重に検討することが大切です。 ２００６年、5年間続いた「量的緩和政策」が解除され、その後少しずつ、住宅ローン金利は上昇してきました。最近では、長期固定金利の水準が３％前後となり、「3％なんて高い！」と感じる人も多くいるようです。しかし、長年の低金利。住宅ローンの金利推移を予測するなら、上昇するしかないであろうと見るのが一般的です。 ＜住宅ローン金利の推移＞ バブル時代、変動金利は8.5％に到達したこともありました。バブル時代を除いても4～6％の水準が珍しくなかったのです。長い低金利時代を含めても、過去20年間の変動金利の平均は4％を超えると言われています。長期固定金利の代表として、住宅金融公庫の基準金利が挙げられますが、基本的に長期固定金利は変動金利よりも高い金利となります。今後、20～30年という、住宅ローン返済の長い期間で考えれば、現在の3％前後という長期固定金利水準も、まだ低いものであるということがいえます。 これまでの住宅ローンの金利推移を振り返ると、安定した低金利が長く続いたのには、国の金融政策があったことがわかります。３％が高いのではなく、今までがいかに異常な低金利であったかと認識するべきでしょう。長年の低金利に慣れてしまうと、金利感覚が麻痺するのも仕方ありません。 過去の住宅ローン金利の平均は変動金利で約４％ 量的緩和政策解除後、日銀による2回の利上げも行われ、上昇基調は否めません。今後の住宅ローンの金利推移がどのように変動するかは未知ですが、住宅ローンを借入れする場合も、現在借入れ中の人も、長いスパンで見た金利感覚で、ローン選びや返済プランの作成をしてくださいね。 http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09271138.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09271138.html 030住宅ローン金利比較 Sat, 27 Sep 2008 11:38:26 +0900 住宅ローンの金利比較をシュミレーションしてみましょう。 住宅ローン金利が１％違うとどう違うのか？皆様の住宅ローンプランに、目安としてご参考いただければと思います。 ＜住宅ローン金利比較１―金利で変わる返済額＞ 以下は、全固定金利で3.00%と4.00%の場合で比較しています。単位（円） （借入額3,000万円　ボーナス払いなし　返済期間30年　元利均等返済） 　　　　毎月返済額 　 年間返済額　　返済総額　　　利息総額 3.00% 126,481 　　　1,517,772 　　45,533,160 　 15,533,160 4.00% 143,224　　 　1,718,688 　　51,560,640 　 21,560,640 利息総額で約６００万円の差です。１年当たりにすると２０万円。 確かに大きな数字です。長期固定で組むなら、0.1%でも安いほうが良いというのもうなずけます。 一方、返済額だけではなく、金利差は借入額にも影響します。 金利が上昇すると、借入れにはどのくらい影響があるのか、具体例で見てみましょう。 家計から見て、毎月15万円（年間180万円）の返済ができる場合、いくらの借入れが可能でしょうか？ ＜住宅ローン金利比較２―金利で変わる借入れ可能額＞ 毎月返済額約15万円とし、35年返済で借入れできる額。ボーナス返済なし、元利均等返済の場合。 　　　　借り入れ額 　 毎月返済額　　 3.00% 3,900万円 　　150,092 4.00% 3,400万円　　 150,543 この事例の場合、金利が4％になると、3％の場合よりも借入れできる額が500万円減ってしまいます。金利上昇のスピードと家計の余裕度が比例していれば、毎月返済額をアップさせることもできますが、なかなか支払額を増やすことができないのが実情でしょう。 ●金利はローン実行時のものが適用されるので、余裕を見た金利設定としましょう。 金利が上昇してくると、取得する物件の予算も変わってきてしまいます。ここで、注意しておきたいのは、いつの金利が適用されるのか、ということです。フラット35を含め、民間金融機関のほとんどの住宅ローンは、ローン実行時の金利が適用されます。 建築中の新築マンションなどの場合、例えば、引渡しが1年後であれば、ローンの金利も１年後のものが適用されることに……。このように、引渡しが少し先になる場合は、今の金利より、0.5％～1％程度上昇しても大丈夫なように、余裕を持った資金計画を立てることが必要です。 http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09262237.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09262237.html 030住宅ローン金利比較 Fri, 26 Sep 2008 22:37:24 +0900 住宅ローン金利―短期固定のメリット・デメリットを整理しましょう 住宅ローンの短期固定タイプは、固定期間終了後に、その時の金利相場と元金に基づいて返済額を再計算する仕組みです。その時の金利が高ければ返済額は上がりますし、低ければ下がります。ただし、今の金利水準はかなり低い状態なので、今後は上がる事はあっても下がる事は無い、と考える方が多い現状です。 今後の金利を読むのは非常に難しいですが、現在変動または３～５年固定でぎりぎりの返済額の場合、今後35年払い続けられるかは難しい面が予想されます。 その点、固定金利であれば、今の返済額が増える事はありません。同時期の変動や3～5年固定と見比べると金利は割高になっていますが、過去の固定金利の水準と比べると割安（バブル期は最高で8%）ですし、リスク回避はできます。 将来に渡って収入が増える見込みがないなら、３５年固定が一番無難でしょう。 これにより昇給がほとんどなくても１０年後、２０年後もローンを払い続けられます。 ただ、短期固定の場合 ・将来に渡って金利優遇を受けやすい ・景気の先行きはわからないため、その時その時で有利な金利を選択できる ので、借り入れ金額が比較的少ない場合などは、適していると考えることができます。 安心感にこだわるなら有利な固定型を選ぶ 金融機関によっては、長期固定型と10年固定など、複数の金利タイプを併用できるケースもありますので、リスクを抑えたい人には検討の価値があります。 　金利上昇不安を抱えるのは嫌だという方は、長期固定型が選択肢になりますが、フラット35は取扱金融機関によって金利が異なりますし、銀行でも長期固定型を扱う例が増えているので、有利なものを選びましょう。銀行の長期固定型は返済期間によって金利が異なる例も多く、返済期間が短いほど、低い金利が設定されています。 http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09252336.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09252336.html 030住宅ローン金利比較 Thu, 25 Sep 2008 23:36:14 +0900 住宅ローン金利の主要なタイプのひとつが、変動金利型です。 住宅ローンの変動金利タイプは、金利が下落傾向にある場合、また借り入れ期間が短い場合にそのメリットが生かせます。逆に金利上昇が予想される、借り入れ期間が長期となる場合は、長期固定型を選択するメリットが大きくなります。 住宅ローン変動金利タイプは、金融機関によって異なる例もありますが、一般的には年に2回、金利が見直されます。また基準となる金利が大幅に上昇した場合には、その都度、見直されることもあります。 　金利が上昇すれば当然、返済額も増える、と言いたいところですが、多くの金融機関では、変動金利型の返済額は5年間一定にしています（『5年ルール』といわれることもあります）。5年の間には、10回（年2回×5年）分の見直し作業が行なわれるわけですが、5年間は金利が上がっても返済額は増えず、金利が下がっても返済額は減らないのです。 　これは、半年ごとに返済額が変わるのでは返済する人が戸惑うであろうとの配慮から、返済額は5年に一度の見直しにしよう、とされたものです。 　金利は変わっても返済額は同じ。そんな不自然なことをするには、返済額に占める利息と元金の割合を調整する必要が生じます。 　金利が上がっても返済額を増やさない代わりに、返済額に占める利息の割合を増やし、元金の返済に回る額が減らされるわけです。普通は返済回数を重ねるごとに利息の割合が減っていくのに、金利が上がると再び利息の額が増える。つまり、元金の減りが鈍ることになります。 　ちゃんと返しているのに、なかなか残債（ローンの借入残高）が減らない。そんな矛盾を生むより、金利が変わったらその都度、返済額も変更する、というスタイルをとる金融機関もあります。 　また、5年ルールを採用している金融機関でも、返済額のアップは元の返済額の1.25倍までに制限されます。「上限があれば一定の安心感がある」と思いがちですが、実はこれが変動金利型の落とし穴なのです。 一般的な住宅ローンの変動金利タイプでは、金利の見直しは半年ごとなのに対し、返済額の見直しは5年ごと。増える場合も前の返済額の1.25倍までという制限付き。そしてこの2点が大きな問題になることがあります。 　ひとつは金利が上がったために利息に回る額が再び増えてしまうこと。2つ目は“1.25倍のルール”によって返済額が抑えられるため、元金の減りがより鈍くなることです。 　これでは元金の返済が遅れ、利息負担がどんどん膨らむことになります。 　金利が大幅に上昇すると、返済額に占める利息の割合が100％を超えるケースも考えられます。きちんと返しているのに元金は1円も減らず、それどころか利息が払い切れない状態に陥るわけです。払い切れない利息、いわゆる「未払い利息」が生じるわけです。 　それ以降の返済では、利息と未払い利息を優先的に返すことになるため、元金は減らない状態が続きます。金利が上昇し続け、この状態が長く続くとどうなるでしょう。返済額の見直し時期がきても、次の返済額は最大1.25倍。利息負担が見直し後の返済額より多くなれば、さらに未払い利息が積みあがっていくこともあり得るのです。 　もし完済予定時期（30年返済なら30年後）に元金や未払い利息が残っていた場合には、その全額を一括で返済することになるのが一般的です。最近では「“1.25倍のルール”を採用せずに、制限なく返済額を引き上げるタイプ」、また「金利が変わればその都度、返済額を見直すタイプ」の変動金利型住宅ローンもあります。 　金利の状況によっては大幅アップがあり得るほか、返済額が安定しないなどのデメリットもありますが、いずれも変動型が持つ特性でもあります。むしろ未払い利息が発生するリスクのほうが、怖いといえるでしょう。 http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09241235.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09241235.html 030住宅ローン金利比較 Wed, 24 Sep 2008 12:35:03 +0900 住宅ローンの金利動向が気になります。2006年前半の金融緩和政策の転換を受けて、今後、金利が上がると予測する声が強まっていますが、年後半の動きを見ていると、明らかに上がっているとはいえません。住宅ローンの金利動向を読み解くのは、経済を読み解くことに匹敵します。単純な指標をもって、上がる上がらないは論じられません。 ですが、今住宅ローンを組もうと考えている方にとって、今後の金利動向は非常に重要な判断要素です。３０年固定とするか、短期固定・変動とするか、あるいは両者を組み合わせるか？非常に悩まし状況が続いています。 今後の住宅ローンの金利動向を専門家の意見を交えて少し考えてみたいと思います。 専門家は、 ・高度経済成長期の“いざなぎ景気”を超えて戦後最長となった景気回復 ・物価上昇の原因となる国際的な一次産品の価格が上がっている ・景気の順調な回復を背景にした株価の上昇 これらの要素が、すべて金利が上がる条件になっていると指摘しています。 なるほど、しかも現在の状況は史上最低の超低金利なわけですから、もう上がるしかない状況といえわれているのも十分うなずけます。今までの社会・経済構造の常識から判断すれば、当然ながら上がってしかるべきでしょう。 　しかし現実は、短期の政策金利は上がっているものの、住宅ローンの金利に影響を与える中長期金利は上がっていません。 専門家は、明らかに今までの構造とは違う局面が現れてきたと述べています。 「1つは、一次産品の価格と製品価格との関係の変化です。従来は、原油価格が10％上がれば、それを原料とするような周辺の製品価格も5～6％は上がるといった連動性を持っていました。 ところが今回、二〇〇三年から原油価格が、オイルショック時と同様に3～4倍になっていますが、周りの製品価格が上がっていません。その要因は、中国やインドという“大国”の台頭です。中国は13億人、インドは10億人という人口を抱え、2国で世界人口の3分の1以上を占める。これらの国に続くアジア諸国が、低廉な労働力を背景にして作った製品を世界中に大量に供給し始めた。 　つまり、一次産品の価格上昇の影響を打ち消すに足る、いやそれ以上に強力なファクター、新しい生産システムが急激にできてきたため、製品価格が上がらなくなったということです。」 つまり、インフレ懸念がなくなるので、金利上昇圧力が弱まるということですね。 「もう1つは、あまり他では指摘されないことですが、かつてないほどの長期間に渡って超低金利政策を取ってきたために、法人企業全体として資金が余剰気味になっていることです。金利というのは、基本的にお金を貸したい側（金融機関など）と借りる側（個人や法人）との需給バランスで決まりますね。借りる側の需要が減れば、金利は上がりにくくなるわけです。 　経済の発展途上にある段階では、企業はだいたい資金不足なんです。そこで、家計が余ったお金を貯蓄して、金融機関がそれをお金の足りない企業に貸し、資金を供給するとうい図式でした。 　ところが現在は、家計と企業の置かれた立場が逆転しているのです。家計の実質的な所得はここ10年近くマイナスの状態。しかも金利が低いので利息もほとんどないため、家計は窮迫の度を増している。片や、企業はゼロに近い金利で非常にコストの低い資金を大量に使えたので、企業の金融収支が改善した。自分で自由に使える流動性の高い資金を潤沢に持っているので、（金融機関などから）新たに資金を調達する必要がない。 　その結果、企業の資金需要が極端に落ち込んでいるのです。しかも、企業はだぶついた資金を運用するために債券に投資する。これも金利が低下するほうに作用しますね。 　米国も同様に法人企業全体として見れば、ここ3年くらいは金余りです。また、石油価格の高騰で、産油国が余剰資金を大量に手に入れ、それを米国債に投資する。すべてが中長期金利の低下要因です。このように世界的に見て、中長期金利は頭が抑えられている状態といえます。このような構造は、歴史上おそらく初めてではないでしょうか。」 うーん、世界的な企業の金余りが中長期金利の頭を抑えているんですねー。 一部引用 - goo 住宅＆不動産 URL:ttp://loan.house.goo.ne.jp/topinterview/index_vol25.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09232332.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09232332.html 030住宅ローン金利比較 Tue, 23 Sep 2008 23:32:56 +0900 住宅ローンの金利予想に対するコメントで最近多いのが、「これからの金利は長期的に見れば上がるしかない」というものです。しかしながら、バブル期の金利に向かっていくような上昇曲線を描いているとはいえません。金融分野の視点だけでは予想できない、様々な経済的ファクターが金利に作用している面があり、これが、住宅ローンの金利予想を難しくしていると考えられます。 今後はしばらく低金利が続くとみる専門家の意見をみてみましょう。 住宅ローン金利予想の核心が見えてきます。 「　しばらく低金利が続く可能性が高いでしょうね。今までは世界経済の動きを見るといっても、米国やユーロ市場など先進国しか目に入っていなかった。しかし、アジアなどを含めて世界経済が同時並行的な動きを強め、これまでに思い描いていた世界のグランドデザイン（見取り図）に地殻変動が起きているわけですから、もはや従来のマネー分野だけの視点では、情勢を判断できなくなってきたといえます。 その意味で中国、インド、あるいはブラジルなどを始めとする巨大な人口大国が、低廉な労働力を背景にした安価な製品の大量供給態勢は、相当な長期に渡って止まるところを知らないでしょうね。イギリス、米国、日本などの先進国の工業化の歴史を見ても、一旦、工業化に向かってから後戻りした例はありませんから。 　仮に多少原料価格が上がっても、企業に資金的余裕があるため、製品価格を上げなくても済む。また、安倍政権の下で、企業に手厚い減税や国際競争力を高める政策が促進されますから、価格に対する弾力性、コスト吸収力も高まっています。金利の頭を抑えている要因が、反転する可能性は低いでしょう。 」 --金利が上がらないという結論は意外ですね。新聞や雑誌、マネー系の識者の多くは、今も金利は上昇するという論調が多い気がしますが・・・ 「　経済を勉強したバックグランドを持って、リアル・エコノミーをきちんと見渡している人なら、割と当たり前の結論だと思うのですがね。ファイナンシャル・プランナーの方々にありがちな、金融のテクニカルな話だけでは、借り物の議論になってしまい、本質的なことはつかめないおそれがあります。 」 --では中長期的に見て、金利が上がるとすればどの程度上昇すると考えられますか。 「　質問に対する直接の答になっていないかもしれませんが、一つ押さえておきたい点があります。米国でもヨーロッパでも日本でも、経済の発展度合が段階的に上がって成熟するにつれて、金利というのはゾーンが一貫して下がっていることです。 　たとえば1980年前後、今から25年くらい前の日本の長期金利（10年国債利回り）は、高いところで14～15％、低いところで4％弱でした。この間で循環している。中央値を取ると8～9％程度です。ところが、90年前後は4～5％、現在は1～2％で推移しています。つまり、経済の発展経過にしたがって金利が下がっていくのが常態化しているわけですね。」 ――そうすると、金利はしばらく上がらないか、上がるとしても大幅に上がることは考えにくいといえそうですね。 --経済構造が大きな変化を迎えている中で、住宅ローンの貸し手となるプレーヤーも変化しています。07年3月で住宅金融公庫がなくなりましたし、フラット35の取り扱い機関の中に銀行や信金のような既存の金融機関以外に、モーゲージバンクなどが20機関以上を数えるまでに増えてきました。今後、金融業界の地図はどうなるとお考えですか。 「　現在、投資信託や保険などの資産運用型商品を見渡してみると、間接的なコストをかけたり、デリバティブを使ったり、どんどん複雑になり、ブラックボックス化されて見えにくくなっている。どちらかといえば供給するサイドに都合の良い商品の提供のされ方が進んでいます。投資家教育も実施されていますが、商品の提供サイドが行うケースが多く、自分たちに都合の良くないことには触れません。 　それに比べて、住宅ローンはそれほど難しい商品ではありません。公庫が新規融資をストップするなど、公的機関が舞台から横に外れてしまうと、民間だけに委ねられて草刈り場になってしまうという懸念も指摘されます。しかし、仕組みがシンプルで、自分で計算して比較検討することも可能ですから、むしろ市場原理が働いて、金利がもっと練れてくるだろうと思いますね。 　さらにネットバンクのように、預金業務を行わず、既存のプロパーの住宅ローンを扱っていない機関が増えてくると、トータルとしてはコストが低くて使いやすい新種の商品が登場してくると思います。」 どうですか？マスコミの風潮とは異なる、住宅ローン金利予想がみてとれます。当サイトの内容も一つの意見として捉え、幅広い意見の中から納得のいく結論を見出してください。 また、あまり住宅ローンの金利予想に視線を向けても、ローンの組み方や、肝心の住まいづくり・住まい選びに時間が回せないのであれば、本末転倒になりかねませんので、注意してください。 http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09221130.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09221130.html 030住宅ローン金利比較 Mon, 22 Sep 2008 11:30:17 +0900 住宅ローンの金利計算はシュミレーターを使えば、今や誰にでもできます。各住宅ローン提供サイトには、ほぼ、間違いなくシュミレーターが設置してあります。 金利予測は難しいですが、住宅ローンの金利計算は、個人の能力に関係なく誰でも簡単にできますので、住宅ローンの質を見極めることに時間を向けられる時代になったといってよいでしょう。 最も利用の多い元利金等返済で住宅ローン金利計算をするには、各サイトにあるシュミレーターに借り入れ金額と返済期間・金利を入力するだけです。そうすると、毎月返済額、総返済額、総支払利息などが、瞬間的にわかるわけです。 過去には、それなりの計算知識がある人でなければ、元利金等法による住宅ローンの金利計算などはできなかったわけです。銀行との相談や交渉に臨むに当って、住宅ローンの金利計算を自分でやっておく、おかないは大きな違いであることは想像できるでしょう。 このくらいの金利であれば、これくらいの返済額になるというある程度の勘所を身に付けておけば、銀行の都合のいいアピールに、自分で明確にNOという判断ができるのです。 住宅ローン金利計算の結果、あなたが、最終的に支払う利息額をご覧になりました？ 例えば、借入額3,000万円　返済期間30年　元利均等返済　利息３%と４%との違いで生じる利息総額の差は約６００万円になります。つまり銀行の利益ですよね・・・。 住宅ローン金利計算は、銀行の利益を計算することです。この利息の支払いをできる限り抑えようというのが住宅ローン選びの要なのですから、住宅ローン金利計算を人任せではなく、自分でいろんなケースで行っておくことが大切です。 http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09211129.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09211129.html 030住宅ローン金利比較 Sun, 21 Sep 2008 11:29:06 +0900 銀行の住宅ローン金利を比較する際、表面上の金利で比較をしてはいけません。店頭標準金利、最優遇金利などの数字の大小のみで銀行を比較すると、実質上の金利負担で損をする場合があります。表面金利には表れてこない要素を含めて比較することがとても大切なのです。 銀行の住宅ローン金利比較のポイント！ ・金利優遇を受けるための条件を自分がクリアできるか ・手数料、保証料などを含んだ金利なのか これらを、含めて金利を比較しましょう。 保証料は、一般的に金利換算で0.2%相当になるのが相場です。 以下では、具体的に手数料や保証料を含んだケースで比較の一例を見てみましょう。 例えば、ソニー銀行は保証料無料、団体信用生命保険＝銀行負担のため、メガバンクやフラット35の金利とは比較しづらい面があります。そこで、以下にある月のソニー銀行金利をメガバンク、フラット35金利と比較してみましょう。 銀行の住宅ローン金利比較その1： メガバンクの住宅ローンもソニー銀行と同様、団体信用生命保険は銀行負担。しかし、保証料は掛かってきます。保証料は金利に直すと約0.2％になるため、35年固定ローンの場合： メガバンク：3.550％（3.350％＋0.2％の保証料） ソニー銀行：3.087％ ⇒その差0.463％ 銀行の住宅ローン金利比較その2： フラット35の保証料はソニー銀行と同様無料ですが、団体信用生命保険は借り入れる本人負担、更に事務手数料が借入金額の約2％かかる違いがある。団体信用生命保険は金利に直すと約0.3％、事務手数料は約0.14％になるため、35年固定ローンの場合： フラット35：3.390％（2.950％＋0.3％の団体信用生命保険＋0.14％の事務手数料） ソニー銀行：3.087％ ⇒その差0.303％ これは、ある時点での一例であり、ソニー銀行を推奨するものではありません。 銀行の住宅ローン金利を比較する際のポイントを理解していただくために挙げた例です。 皆さんもこのような方法で色々な金融機関の住宅ローン金利を比較するとよいでしょう。 http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09201226.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09201226.html 030住宅ローン金利比較 Sat, 20 Sep 2008 12:26:53 +0900 住宅ローン 借り換え金利 住宅ローンの借り換え金利の代表例を挙げます。 SBI住宅ローン　マイホームローン（借り換え） 全期間固定＋低金利　平成２０年９月現在 １０年固定　２．６０％ ２０年固定　２．６９％ ３０年固定　２．８５％ ※実質年率は異なります。 あなたの今の住宅ローン金利と比べてどうですか？ 借り換えを実行するには、登記費用や印紙税、保証料、事務手数料といった諸費用が伴います。住宅ローン借り換え金利との差がどの程度あるかで、借り換えの効果が変わってきます。 申し込む前に、あなたが住宅ローンを借り換える目的や条件などをしっかりチェックしましょう。 借り換え効果を得るための基本的な目安は以下の通り。 ●ローン残高が800万円以上ある ●残りの返済期間が10年以上 ●借り換え金利との金利差が1％以上 これらの、条件すべてに当てはまっていると、借り換えで返済額が軽減される可能性が大きいでしょう。また、利用することができるかどうかの条件としては… ・前年度の年収が300万円以上で、今後も安定した収入がある ・返済が終わるまでに75歳以下であること ・住宅ローンを4年以上返済していて、ここ1年で延滞がないこと などが求められることが多いでしょう。 ポイントは、住宅ローンの借り換え金利と現在の金利差が１％以上あるかどうかです。 ただ、現在変動金利を利用している方で、金利上昇の不安を避けたいという目的であれば、１％以上の金利差に捕らわれる必要はないでしょう。 http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09192218.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09192218.html 030住宅ローン金利比較 Fri, 19 Sep 2008 22:18:04 +0900 ＪＡ統一ローン 新規貸出標準金利表 JA住宅ローンは金利のキャンペーンを行っているのですが、内容は各JAで異なるため、こちらも各JAに問い合わせする必要があります。 JA住宅ローンの金利は常に公庫（現：住宅金融支援機構）よりも、0.1%低いとされています。以下に、詳しい解説を紹介します。 引用―［住宅ローン］All About http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20031118A/index.htm つねに公庫金利より0.1％低い固定金利ローン 　ＪＡバンク※が取り扱いを開始した住宅ローン「JAあんしん計画」の最大の特徴は、金利が2段階固定型で公庫よりつねに0.1％低い水準に設定されていることです。当初10年間の金利も11年目以降の金利も、その時点の公庫金利マイナス0.1％が標準金利となります。ただし適用金利が決まるのは融資実行時となり、申し込み時点で金利が決まる公庫とはズレが生じるので注意してください。また、取り扱い窓口は各地域のJAですが、JAによって金利改定時期が若干異なる場合もあるそうです。 　さらに注目されるのは、都市銀行の住宅ローンと同様、金利に団体信用生命保険料(団信保険料)が含まれていることです。公庫の場合は金利に団信保険料が含まれていないので、別途支払う必要があります。保険料は35年返済の場合で1000万円当たり65万円強となり、金利に換算すると0.3％弱です。公庫の場合は団信への加入は強制ではありませんが、ほとんどの人が加入しています。つまり、「ＪＡあんしん計画」は実質的に公庫融資より0.4％近く金利が低いというわけです。 ※JAバンク……農業協同組合(JA)、信用農業協同組合連合会(信連)、農林中央金庫(農林中金)からなる金融機関グループの総称。 ]]> http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09181154.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09181154.html 030住宅ローン金利比較 Thu, 18 Sep 2008 11:54:10 +0900 北海道労働金庫 静岡県労働金庫 四国労働金庫 東北労働金庫 北陸労働金庫 九州労働金庫 中央労働金庫 東海労働金庫 沖縄県労働金庫 新潟県労働金庫 近畿労働金庫 長野県労働金庫 中国労働金庫]]> http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09172120.html http://www.jink-jp2.com/l-hikaku/30/09172120.html 030住宅ローン金利比較 Wed, 17 Sep 2008 21:20:40 +0900